「福州2020盘点」20次炸裂开盘和6次抢房大战，你参与了几次？

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在开发商的眼中，开盘当天卖掉百分之多少是成功的？在过去的时代中，这个数字是70%-80%。

为什么不是100%？因为在没有限价的时代，卖超过70%，基本说明开发商定价失误，卖便宜了。

如今的背景下，由于限价政策，常有项目按照备案价，但低于市场价发售，做到90%-100%的去化。

在2020年，比较典型的，单次去化率超过70%的开盘共有20次。

探寻这20次“成功开盘”背后的规律，有助于我们品读2020年的福州市场

PART.1

最好最差，两极分化

话不多说，直接上榜单：

2020年度福州五区+闽侯开盘红榜

（开盘当天去化率超70%）

这张地图是2020年福州市场表现的一个缩影。

两极分化到令人吃惊：

核心区的信心板块：金山、台江、江南CBD

好地段，好价格，三百万区间，大量上榜

外溢区的郊区板块：竹岐、南屿、上街、青口、甘蔗

差地段，好价格，一百万区间，大量上榜

鼓楼没盘，晋安区仅一盘上榜，马尾区无一上榜，长乐区无一上榜。

地段半好不差，价格半高不低的项目，无一上榜。

PART.2

100%去化

能达到100%去化的，基本说明一个问题，一楼和顶楼这种难销房源都卖掉了，类似被扫荡。

两种可能

1	蓄客量几倍于房源，供求关系导致的挤压
2	客户认可价格开盘远低于市场预期，有套利空间

在2020年，有6次开盘达到了100%去化。榕心映月两次、万科又一城两次、融创未来海、祥浦苑一次。

我们试着都贴一下标签：

榕心映月

金山核心，地铁，大品牌，周边几万户改善，纯商。卖29000元/㎡，448套售罄, 中庚城二手行情31000元/㎡。

万科又一城

高新区概念，近地铁，大学城，大品牌，纯商，五倍杠杆。16400元/㎡带装修，699套售罄，同楼盘二手21000元/㎡。

融创未来海

高新区概念，近地铁，桥头堡，看江，五倍杠杆。18000元/㎡，164套售罄，同素质中海寰宇天下22000元/㎡带装修。

祥浦苑

江南CBD、内部认购、江湖人称东办宿舍楼，二次开盘捡漏。24000元/㎡，98套售罄，闽江世纪城二手29000元/㎡。

价格惊喜，套利空间巨大，是此类项目的共同点，高配比安商房神助攻，不是自己多优秀，都靠同行衬托。不需房产销售过多上手，大几百套房子也能光速清盘。

6次抢房大战，你参与了吗，套利成功了吗？

PART.3

半壁江山，逻辑最硬的闽侯

在这20次成功的开盘当中，闽侯异军突起，囊括其中11次，半壁江山。

更让人惊讶的是，不止是闽侯的某一个网红板块销售炸裂,13次红榜开盘，基本平均分布于上街、竹岐、南屿、甘蔗、青口。

雨后春笋一般的生命力。

同时我们留意到，除县城甘蔗的开盘价格高于二手均价之外，上街的融创未来海、万科又一城；南屿的融侨誉江、中海观澜府；竹岐的龙湖春江彼岸、阳光城翡丽云邸；青口的龙湖春江天越，都是在价格上做了妥协，基本不捆不绑，高调走量。

在主城五区来到200万时代，门槛首付在60万级的当下，100-150万的产品，20-30万的首付，闽侯几乎吃掉了所有三环沿线刚需项目的份额。但看看产品，基本也围绕着刚需客，做到了极致。

PART.4

中心板块：工作场所和待改善社区

红榜差点被闽侯包揽。榕心映月、万科金域国际、万科金域时代，支撑起市区板块的最后面子。其中的逻辑其实非常简单：

福州楼市从卖“未来”的时代，渐渐过渡到了卖“现在”的时代

待开发、卖蓝图的项目为什么不好卖了？东二环小四万了，樟岚、三江口奔三万了 。可是，当台江卖的不贵，当金山卖的不贵，关于“未来”的想象力已经折现了，何不直接买“现在”？

「买现在」有这样的两要素：

工作机会和待改善社区

1.

两公里之内，必然有1-2个工作机会集中区，大量的写字楼和工作岗位，为住房需求推波助澜。

2.

周边有大量的5-15年的待改善社区，蕴藏改善需求，旧的居民，需要新的被尊重感。

这三个楼盘，当然有缺点。金域国际的单盘体量过大，安商；榕心映月的楼栋地块狭长、楼栋密集；金域时代的土地纠纷和产权年限。

但这些担忧迅速的被争抢的紧张感所驱散，争抢就源于工作机会和待改善社区催生的巨大需求。这也将是未来给到开发商拿地勇气，鉴别新项目成色的重要指标。

本期【福州2020开盘红榜】

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